414期・Cover Story 總論篇

物流版圖重新開局

從關稅調整到供應鏈變動  倉儲成為競逐焦點

◎撰文／陳若可　圖片提供／Shutterstock

近年來，倉儲缺口的情況持續累積。2025 上半年，國際不動產顧問公司世邦魏理仕（CBRE）指出，國內物流倉儲已出現「一倉難求」的態勢，空倉閒置率降至2.5％，桃園、台中等地需求尤為熱絡，租金也上升約5％至8％。下半年美國加徵關稅後，市場再度緊縮，連海外倉（Overseas Warehouse）也出現明顯競爭，反映供應鏈對區域布局與快速周轉能力的依賴正不斷加深。

電商成長  推升海外倉需求緊繃

海外倉多設於主要通路市場，由跨境電商自行或委託第三方營運，並依當地貨物稅基準管理。其最大的優勢在於先行集中貨物，待接到訂單後即可迅速出貨，縮短配送時程，提升消費者下單體驗。

根據美商不動產數據公司CoStar資料顯示，中國大陸企業今年在英國承租的倉儲空間已達5.6萬坪，接近2021年新冠肺炎疫情期間的需求高峰。

世邦魏理仕（CBRE）以「手快有、手慢無」形容這波倉儲熱度，市場上幾乎難以找到閒置空間；尤其是大坪數、具備現代化貨架與裝卸設施的倉儲，更是迅速被承租。原先日商環球訊息（GII）僅預期產業景氣回溫，零售與工業產量成長，倉儲市場仍將維持約7％的複合年成長率。

如今在強勁需求推動下，倉儲供不應求的情況更明顯，租金持續走高。未來3年內，全球倉儲市場規模有望突破5,600億美元，成為企業布局的重要環節。

整體倉儲生態正快速轉變。世邦魏理仕（CBRE）分析，除電商持續擴張外，消費者已逐漸習慣「一鍵下單、24小時到貨」的服務節奏，使零售電商須擴大物流據點，並積極尋找新的發貨倉庫與轉運中心，以持續提升配送效率。

於是，一場新的倉儲競逐悄然展開。

關稅風險升溫  保稅倉成競逐焦點

除了海外倉之外，保稅倉庫（Bonded Warehouse）也順勢受到關注，成為進口商積極布局的重點。與海外倉概念相反，保稅倉庫允許進口貨品在尚未正式進入市場前，先行按下「關稅」暫緩鍵，享有一定期間的免稅停置。在此期間，貿易商可重新包裝、加工貨物，並更靈活地進行併櫃，以降低物流與通關成本；等到貨品正式離開保稅倉庫後，才開始計算應繳稅額。

多數保稅倉庫集中於主要國際航運樞紐，例如上海外高橋保稅區、浦東機場綜合保稅區、洋山保稅港區等；在歐洲，荷蘭作為重要轉運中心，鹿特丹港與阿姆斯特丹史基浦機場周邊也設有大量保稅倉設施。

優勢地理位置的保稅倉需求十分強勁，中菲行國際物流集團（Dimerco Express）特別關注與美國簽訂自由貿易協議（FTA）或位於東協自由貿易區（AFTA）的據點，這些區域可享有優惠稅率，提升物流轉運效率。中菲行因此積極布局上海、深圳及胡志明市、雅加達、曼谷等東南亞據點，以強化往美國的出貨節奏。

此外，跨境物流業者飛凰國際物流（EZGO EXPRESS）估計，美國境內的保稅倉庫數量已逾1,700個。美國海關與邊境保衛局（CBP）觀察，關稅情勢升溫後，保稅倉詢問度明顯提升，逐漸成為貿易轉運鏈中不可忽視的一環。

飛凰國際物流進一步指出，保稅倉庫提供的關稅緩衝機制，可讓進口商以小批量方式取貨，將關稅成本延展至較長週期，減輕一次性繳納的資金壓力。

小額免稅調整後  海外倉成電商布局新焦點

在掌握海外倉與保稅倉的運作後，跨境電商紛紛調整策略，迅速擬定多套物流方案因應。中國大陸平價快時尚電商「拼多多」（Pinduoduo）旗下Temu，不再以中國大陸直送美國為主，而是改採「海外倉出貨」模式。

Temu做出調整的主要原因，是受到美國取消800美元以下小額包裹關稅豁免（de minimis）的影響。今年8月29日起，寄往美國的商品類小包裹全面納入課稅範圍，使Temu承受較大衝擊，因此緊急調整倉儲部署，轉向海外倉以分散壓力。

採用海外倉後，貨品先運抵美國本土集中處理入境關稅，待消費者下單後再由當地倉儲直接出貨，避免零星小包裹逐一報關，也提升配送效率，使物流速度接近亞馬遜（Amazon）「隔日到貨」的標準。

這項策略逐漸展現效果。2025下半年以來，Temu的海外倉模式不僅推進東南亞，也延伸至歐洲、中東與南美多國，呈現加速擴張的態勢。另一家中國大陸平價快時尚電商Shein，同樣選在波蘭弗羅茨瓦夫（Wroclaw）設立大型配送中心，並向中東擴大布局海外倉，以倉儲優化快時尚僅約60天的商品生命週期節奏。

Temu因應美國取消小額包裹免稅政策，改採海外倉模式集中處理報關與配送，強化跨境物流效率。

全球加速擴充倉儲  競逐版圖白熱化

至於亞馬遜與沃爾瑪（Walmart）等大型電商，在每日大量商品進出口與關稅變動雙重壓力下，也開始調整倉儲布局。美國物流集團飛協博（Flexport）觀察到，貨物流向明顯改變，從中國大陸運往加拿大的貨運量增加約50％，第三方賣家多選擇先將貨品暫置於加拿大保稅倉，以等待市場狀況更明朗、操作更彈性。

儘管轉運至加拿大會使每只貨櫃增加約500至600美元成本，飛協博（Flexport）指出，在關稅不確定性升高的情況下，保稅倉的吸引力仍然強勁。亞馬遜、沃爾瑪的製造商、經銷商，甚至迪士尼（Disney）品牌供應商，都逐步將保稅倉納入其全球物流策略。

除了早期在中國大陸寧波市設立，用於支援亞馬遜英國及德國訂單的前置保稅倉，亞馬遜現在也加速爭取美國境內的保稅倉資源。隨著需求強勁，既有保稅倉呈現滿載狀態，租金並一路攀升。根據倉儲租賃資訊平台（Warehouse Quote）觀察，過去數個月即可排到倉位，如今可能需等待半年以上，市場緊張程度前所未見。

在跨境電商快速成長的帶動下，中國大陸電商集團京東（JD.com）積極推動品牌出海策略，英國成為其深化歐洲布局的起點。京東除了擴大銷售品類外，也強化當地的客服、倉配協作與供應鏈整合能力，使其在英國的運作從單一倉儲模式，進化為更具彈性的區域營運中心，為後續複製到其他歐洲市場建立重要且可複製的參考範本，也強化整體競爭力。

在此基礎上，京東的拓點亦不僅止於英國，也進軍波蘭，承租至少4,500坪（約1.51萬平方公尺）倉儲空間。其他電商如MH Star也在歐洲搶下超過14,800坪（約4.9萬平方公尺）倉儲。

隨著北美與歐洲倉儲壓力持續上升，來自福建的縱騰集團（Zongteng Group）也同步擴大布局。旗下跨境倉儲整合商谷倉海外倉（Goodcang）直接在德國承租29,600坪（約9.8萬平方公尺）倉儲空間，為下一階段的海外倉供應鏈做準備。跨境物流服務商Super Smart Service、家具零售商Daals及物流商Top Cloud Logistics等企業亦陸續加入布局行列。

全球最大商用不動產數據與分析機構CoStar市場分析資深總監Grant Lonsdale評估，2025年有機會成為中國大陸企業在英國倉儲收購最活躍的一年。作為歐洲主要物流地產開發商之一的GLP，其歐洲業務部門（GLP Europe）在當地倉儲市場亦觀察到競爭加速的趨勢，顯示全球倉儲市場正掀起「占倉為先」的新一輪版圖爭奪戰。

在關稅變動與全球供應鏈調整下，迪士尼等國際品牌的供應商正重新布局其跨境物流節奏與生產配置。

關稅情勢轉變  全球貿易倉儲鏈調整布局

面對新一波市場變化，猶他州物流公司LVK Logistics規劃在一季內，逐步將既有倉庫轉型為保稅倉庫，以因應未來貿易環境的需求。

根據CoStar的市場觀察，今年中國大陸企業在歐洲多國的承租步調明顯加快。隨著美國川普政府啟動高關稅措施，倉儲市場也出現「避美轉歐」的布局方向，企業加速於英國、德國與波蘭等地設立物流中心，強化供應鏈配置，以全面提升整體營運韌性。

GLP在近5年，已在英國、德國、波蘭及義大利等地，向中國大陸電商釋出逾12萬坪（約40萬平方公尺）倉儲空間。歐洲最大上市工業地產開發商CTP進一步分析承租資料，顯示2025上半年末，亞洲租戶比重升至20％，較2024年初增加約10個百分點。

CTP解讀，近年中國大陸企業對歐洲倉儲需求快速上升，除了電商物流外，製造商為縮短供應鏈距離並提升配送效率，也開始採行「近岸外包」（Near-shoring）策略，將部分生產能量移轉至歐洲。這些變化反映了美中貿易摩擦的外溢效應，並且推動全球經濟貿易布局的再調整。

新型倉儲需求推升  工業用地價值同步走高

對不動產顧問公司瑞普萊坊（Knight Frank）而言，中國大陸積極進軍歐洲市場，使其物流版圖持續擴張。世邦魏理仕（CBRE）指出，在國際倉儲市場中，只要有標準型現代化倉儲釋出，企業往往迅速承租，需求相當強勁。

這股趨勢也反映在全球科技供應鏈上。隨著AI伺服器與車用電子等產業擴張，高品質物流設施的戰略價值進一步提升，成為帶動倉儲市場的主要動能。其中具備溫控設備的冷鏈倉儲，以及可導入5G、AIoT自動化理貨系統的高規格物流中心更為稀缺，使議價空間持續縮小。

在台灣，受到同樣的產業需求推動，新式冷鏈倉儲的每坪月租約落在新台幣650至950元。能符合現代物流需求的大面積、格局方正的工業用地亦愈加稀有。新建倉儲若要追上市場需求並不容易，加上營建成本多年攀升，使開發難度提高。

短期內，倉儲供給緊俏的情況仍難以緩解，因此業者開始將重心轉向舊倉活化與擴大覓地。詠騰不動產指出，工業土地市場已全面進入成長期，2024年土地交易總額較前年成長66％，突破新台幣2,140億元。在科技業強勁需求帶動下，第三方工業物流用地有望再迎新一波成長。

桃園與台中因鄰近國際港口、交通便捷，成為倉儲布局首選。國道一號沿線更可串聯既有完整產業聚落──包括新竹縣竹北市、台中中部科學園區、台南南部科學園區等核心園區，並緊鄰大型消費市場，使其在這波倉儲地產熱潮中躍升為最受關注的「蛋黃區」熱點。

台中港周邊因兼具航運樞紐與腹地優勢，正成為倉儲地產加速聚集的核心新熱點。

倉儲地產進入正向循環  上下游同步布局

在需求推升下，AI伺服器相關倉儲與物流廠區於台灣持續擴建。國際商用地產顧問高力國際（Colliers International）指出，零售電商與製造鏈的物流需求穩健成長，帶動國內倉儲成交價量與面積同步上揚。地產開發商也普遍看好2026年市場前景，認為新式倉儲將成為工業地產的主要動能。

同時，金融端亦逐步鬆綁投資門檻，使倉儲營運商能更順利取得危老都更及舊廠改造所需資金，提前布局下一階段的擴張與成長動能。

在土地、廠房與倉儲需求齊升的情況下，台灣倉儲市場已形成新的正向循環。詠騰不動產預期，倉儲鏈上下游業者將加快投入，也將持續影響台灣乃至區域物流布局的發展方向，並推動產業加速轉型，使供應鏈更具韌性與彈性。■

車用電子零組件對環控與管理精確度要求高，正推升現代化倉儲設施的需求。